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住房租赁“金融 17 条”落地,租赁市场能否走通

发布时间:2023-02-28 10:51:31作者:小编酱

本站获得消息 ,2月24日,人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》,培育发展住房租赁市场,促进房地产市场平稳健康发展。

围绕住房租赁供给侧结构性改革方向,以商业可持续为基本前提,重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展,为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系,共17条。

涉及加强住房租赁信贷产品和服务模式创新;拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道;加强和完善住房租赁金融管理等重要内容。

1、鼓励开发商建设租赁住房,提供优惠政策,加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度。

租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%,贷款期限一般3年,最长不超过5年。

开发商,是最会赚钱的企业之一,无利不起早呀,不管你怎么说支持,不给政策,不给优惠,他可不当冤大头。现在利好来了,动力就有了。

2、创新团体批量购买租赁住房信贷产品。

租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年,贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

调动各方面的积极因素,鼓励相关企业批量购买租赁住房,用信贷加杠杆,给你赚钱的机会。

3、支持发放住房租赁经营性贷款。

住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的,住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年,贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%,可用于置换物业前期开发建设贷款。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房,经营性贷款的期限最长不超过5年,贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

4、创新对住房租赁相关企业的综合金融服务。

以后,房地产市场单一销售模式会增加更多的成员。金融支持住房租赁市场专业化、多元化、规模化、可持续发展,从短期看,有助于提升存量资金利用效率、便利与吸引增量资金,满足租赁住房全周期、多层次合理融资需求,吸引更多类型、更大流量的长期资金与专业资本投入优质项目。从中长期看,有助于构建多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系,为租赁住房行业、企业和项目提供更为广阔、灵活、精准、专业、成熟的融资选择,推动房地产行业与企业新发展模式的形成。

金融支持住房租赁行业的政策为什么是现在发布?这个时机有什么特殊含义吗?要知道,我国的金融体系倾向于用抵押担保方式对融资进行增信保障。但是以前:

  • 纯租赁地块70年土地使用期内只能用于租赁,不能单独销售,租赁土地作为不动产不能用于抵押担保;
  • 按一定比例配建的租赁住房项目,也有规定,自持房产须作为单一产权进行不动产登记,该房产不得抵押;
  • 对于转租模式的轻资产长租公寓,由于对房屋没有所有权,更无法提供抵押。

本质原因是什么呢?租赁行业的成本侧是房价,收益侧是租金,而融资的成本侧是利息。也就是说,租金/房价 - 贷款利息 至少为正,这融资才是有逻辑的,有利可图的,对吧。

但是过去,房地产市场融资的模式完全在于土地价格的上涨和房价的上涨。也就是说:

  • 把金融支持(信托、贷款等)投给居民买房,是因为住房持有期内,房价的上涨速度(再加上租金的补充)完全超过了贷款利息(融资成本),这说明这种融资是有利可图的、逻辑是自洽的、并且是可持续的;
  • 把金融支持(信托、贷款、债券等)投给房地产开发企业,是因为在房地产项目开发周期内,房价的上涨速度、以及土地价格的上涨速度完全超过了贷款利息(融资成本),这说明这种融资是有利可图的、逻辑是自洽的、并且是可持续的;
  • 不把金融支持(贷款、REITs等)投给住房租赁行业,是因为租赁行业的收益率低于融资成本,无利可图、逻辑不自洽、当然也就不可持续。

租赁市场最主要的问题是商业模式没有走通。

如果由政府牵头做成公益性质的话,那就是会到类似以前厂矿企业和事业单位的分配福利房的模式。这对职工或者老百姓而言是好事,但问题是政府现在没有钱了,修福利房必然又要发债,现在地方城投债的规模已经很大了,还要继续增发下去滚雪球吗……

如果完全交给市场,交给盈利性的企业做这间事情,那么租赁住房的利润又从何而来?目前房地产开发住宅类开发项目的净利润(不计入车位)可能就只有5%左右,这还是按照比较理想的去化周期3年左右计算的,而租赁型的物业,资金回正周期有多长就可想而知了。除非政府在土地端有较大让利的空间,但显然这是很困难的。

所以租赁型住宅物业的定位和商业模式,高层一定要想清楚——到底是福利还是盈利。

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